在生活中，越來越多人會去使用協(xié)議，簽訂簽訂協(xié)議是最有效的法律依據(jù)之一。那么大家知道正規(guī)的合同書怎么寫嗎？下面是小編帶來的優(yōu)秀合同模板，希望大家能夠喜歡!
房屋租賃合同電子版篇一
房 屋 房間使用面積 平方米
狀 況 裝修設(shè)備另附保管單
月租金 元 角 分 起租日期 年 月 日
附 記
____房管所(以下簡稱出租方)管理的上列房屋租給____商店(以下簡稱承租方)使用，雙方協(xié)商同意訂立條款如下：
1.本租約為乙方取得承租房屋使用權(quán)的憑證。甲乙雙方均有遵守國家有關(guān)房屋法律、政策、法令的義務(wù)。
2.房屋租金數(shù)額，由出租方根據(jù)本市現(xiàn)行租金標(biāo)準(zhǔn)核定。因房屋條件或租金標(biāo)準(zhǔn)變動時，其租額得予調(diào)整。每月租金，承租方應(yīng)于當(dāng)月15日前交清。
3.甲方根據(jù)本市公房修繕標(biāo)準(zhǔn)檢查、維修房屋和設(shè)備，保障使用安全和正常使用。在正常情況下，如因檢查不周，維修不及時，以致房屋倒塌使承租方遭受經(jīng)濟(jì)損失時，由出租方負(fù)責(zé)賠償。
4.出租方鑒定房屋危險，不能繼續(xù)使用，必須騰出時，承租方應(yīng)按期遷出。
5.承租方對承租的房屋及室內(nèi)裝修設(shè)備，應(yīng)負(fù)責(zé)保管，愛護(hù)使用，注意防火防凍。如因照管不周或使用不當(dāng)造成損壞時，承租方負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
6.承租方不得私自拆改、增添房屋或設(shè)備。如確屬必需時，應(yīng)事先取得出租方的同意或另行簽訂協(xié)議后方可動工，否則，承租方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀。
7.承租方退租房屋時，應(yīng)于七日前通知出租方并辦清以下手續(xù)：
(1)交清租金、暖氣費和應(yīng)交納的賠償費;
(2)按租約交清負(fù)責(zé)保管的房屋及裝修設(shè)備;
(3)撤銷租約。
8.承租方有下列情況之一時，出租方可以終止租約，收回房屋：
(1)把承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或私自交換使用的;
(2)未經(jīng)出租方同意私自改變承租用途的;
(3)無故拖延租金三個月以上的。
9.租賃房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
10.本租約自立約日起生效，一式兩份，甲乙方各執(zhí)一份，如有未盡事宜，雙方協(xié)商解決。
出租方：(蓋章)
承租方：(蓋章)
立約日期：____年__月__日
房屋租賃合同電子版篇二
出租方(以下稱甲方)： 身份證號碼
承租方(以下稱乙方)： 身份證號碼
一、甲方因自身原因?qū)е乱曳綗o法繼續(xù)承租 的房屋(以下簡稱：該房屋)。甲方向乙方提出終止該房屋的租賃。甲、乙雙方根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，詳細(xì)情況如下：
1、乙方應(yīng)將該房屋租金付至 年 月 日，租金為 元/月。經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，甲方與乙方的租賃合同終止日期為 年 月 日。
2、 年 月 日至 年 月 日期間，乙方應(yīng)當(dāng)搬離該房屋，至搬離日期間乙方所產(chǎn)生的房屋租賃費(以天結(jié)算)，以及水、電、煤氣、物業(yè)等費用應(yīng)在搬離日一次性付清給甲方。
3、由于乙方在租賃期間擅自對該房屋進(jìn)行擴(kuò)建和增添房屋設(shè)施等行為并未經(jīng)過甲方同意，乙方在搬離時可自行拆除;同時對于乙方提出的補(bǔ)償要求等，甲方不予支持。
二、本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民法院裁定。
三、本合同甲乙雙方簽字(蓋章)后生效。
四、本合同共一頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，均有同等法律效力。
甲方(簽字、蓋章)：
乙方(簽字、蓋章)： 年 月 日
房屋租賃合同電子版篇三
出租方(以下簡稱甲方):
承租方(以下簡稱乙方):
根據(jù)<中華人民共和國合同法>和<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>及有關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，訂立本合同。
第一條甲方將座落于_______市_______區(qū)_______路(巷)_______房屋_______間，建筑面積_______平方米，出租給乙方(經(jīng)營、生產(chǎn)、辦公、倉儲、住宅)使用。
第二條甲方將出租房屋及其附屬設(shè)施交于乙方使用，由乙方負(fù)責(zé)保管，損壞丟失由乙方按價賠償。
第三條乙方租用出租房屋的期限為_______年零_______個月，自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日。
第四條甲方應(yīng)于_______年_______月_______日前將出租房屋交付乙方使用，甲方遲于約定時間交付出租房屋，乙方可要求將合同有效期延長，但延長時間不超過甲方遲延交付的時間。
第五條出租房屋每平方米每月租金元，總建筑面積每月租金元，租金總額元。
第六條乙方將租金以現(xiàn)金(轉(zhuǎn)賬)方式在付清給甲方。
第七條甲方交付出租房屋時，可向乙方收取_______個月租金數(shù)額的租賃保證金，計_______元;合同期滿退還乙方。
第八條合同有效期內(nèi)，出租房屋的下列費用由乙方承擔(dān)。
第九條甲方應(yīng)負(fù)責(zé)出租房屋及其附屬設(shè)施的檢查和維修，以保證乙方安全使用。
第十條未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自改變出租房屋的結(jié)構(gòu)。
第十一條經(jīng)甲方同意，乙方可對出租房屋進(jìn)行裝飾，合同終止時，按_______方式處理。
第十二條未經(jīng)甲方同意，乙方不得將承租房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、分租或改變用途。
第十三條有下列情形之一的，本合同自動解除，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
(一)發(fā)生不可抗力或意外事件，使合同無法履行;
(二)政府決定拆除本出租房屋。
第十四條合同有效期屆滿，乙方需要繼續(xù)租用該出租房屋的，應(yīng)于有效期屆滿之日前_____個月向甲方提出續(xù)租要求，協(xié)商續(xù)租事宜。
第十五條違約責(zé)任
(一)甲方未按前述合同條款的規(guī)定向乙方交付合乎要求的房屋，負(fù)責(zé)賠償違約金_____元。
(二)甲方未按時交付出租房屋及其附屬設(shè)施供乙方使用的，負(fù)責(zé)賠償違約金_____元。
(三)乙方逾期交付租金，除及時如數(shù)補(bǔ)交外，每逾期一天應(yīng)支付違約金_____元。
(四)乙方未征得甲方同意，連續(xù)三個月或累計六個月不交納租金的，除補(bǔ)交租金、違約金外，甲方有權(quán)解除房屋租賃合同。
(五)乙方違反本合同第十二條款約定的，應(yīng)支付違約金_____元，由此造成出租房屋損壞應(yīng)負(fù)責(zé)賠償，甲方并有權(quán)解除房屋租賃合同。
(六)合同有效期滿，甲、乙雙方未達(dá)成續(xù)租協(xié)議，乙方又逾期不返還出租房屋的，應(yīng)按逾期時間向甲方支付原租金三倍的賠償金。
(七)單方中止合同，由毀約方支付違約金_____元。
第十六條本合同未盡事項，甲、乙雙方可在附件中另行約定。約定條款與本合同具有同等效力。
第十七條本合同在履行過程中若發(fā)生爭議，可協(xié)商解決。協(xié)商不成的，按下述第種方式解決:1、向仲裁委員會申請仲裁;2、依法向人民法院起訴。
第十八條本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份;另一份，由合同登記機(jī)關(guān)、鑒證機(jī)關(guān)存檔。
第十九條本合同自甲、乙雙方簽訂之日起生效。
附:根據(jù)市政府有關(guān)規(guī)定，承租人為流動人口育齡夫婦的，應(yīng)提供<流動人口計劃生育證明>等有關(guān)證明。
甲方(簽章)乙方(簦章)
法定代表人:______________法定代表人:______________
委托代理人:______________委托代理人:______________
開戶行:______________開戶行:______________
賬號:______________賬號:______________
地址:______________地址:______________
電話:______________電話:______________
房屋租賃合同電子版篇四
出租方(甲方)：________________________________
承租方(乙方)：________________________________
乙方于 年 月 日在xxxx市公共資源交易中心舉辦的拍賣會上以______________________元的最高應(yīng)價競得位于______________________的租賃使用權(quán)，根據(jù)拍賣文件的相關(guān)約定和《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。
房產(chǎn)座落在
該房屋用途為____________________。 除雙方另有約定外，乙方不得任意改變房屋用途。
租賃期共_____年零___月，出租方從_____年___月___日起將出租房屋交付乙方使用，至_____年___月___日收回。
租金的標(biāo)準(zhǔn)以拍賣成交價為準(zhǔn)，租金由乙方先行繳納后使用。另外，乙方還需向甲方交納______________________元的履約保證金(安全責(zé)任金、水、電費用及內(nèi)部設(shè)施損壞補(bǔ)償金等)，該保證金(不計息)租期界滿后酌情退還。
甲方保證在出租該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛;出租后如有產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償。
租賃期間，正常的房屋大修理費用由甲方承擔(dān);日常的房屋維修由____方承擔(dān)。 因乙方管理使用不善造成房屋及其相連設(shè)備的損失和維修費用，由乙方承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。 租賃期間，防火安全、門前三包、綜合治理及安全、保衛(wèi)等工作，乙方應(yīng)執(zhí)行當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定并承擔(dān)全部責(zé)任和服從甲方監(jiān)督檢查。
乙方不得隨意損壞房屋設(shè)施，如需改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和裝修或設(shè)置對房屋結(jié)構(gòu)影響的設(shè)備，需先征得甲方書面同意，投資由乙方自理。
退租時，除另有約定外，甲方有權(quán)要求乙方按原狀恢復(fù)或向甲方交納恢復(fù)工程所需費用。
在房屋租賃期間，以下費用由乙方支付，并由乙方承擔(dān)延期付款的違約責(zé)任： 1.水、電費; 2.________________; 3.________________; 4.________________; 5.________________; 6.________________。 在租賃期，如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同未列出項目但與使用該房屋有關(guān)的費用，均由乙方支付。
租賃期滿后，本合同即終止，屆時乙方須將房屋退還甲方。甲方不承擔(dān)乙方的任何裝潢費用。
乙方有下列情形之一的，甲方可終止合同并收回房屋，造成甲方損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償：
1.擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租的;
2.擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;
3.擅自拆改承租房屋結(jié)構(gòu)或改變承租房屋用途的;
4.利用承租房屋進(jìn)行違法活動的;
5.故意損壞承租房屋的;
6._____________________________。
租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前_____月書面通知對方，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書，在終止合同書簽訂前，本合同仍有效。 如因國家建設(shè)、不可抗力因素或出現(xiàn)本合同第九條規(guī)定的情形，甲方必須終止合同時，一般應(yīng)提前_____個月書面通知乙方。乙方的經(jīng)濟(jì)損失甲方不予補(bǔ)償。
租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，按年度須向?qū)Ψ浇患{年度租金的_____%作為違約金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有權(quán)按月租金的____向乙方加收滯納金。
因不可抗力原因?qū)е略摲课輾p和造成損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成時，任何一方均可向工商局經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會申請調(diào)解或仲裁。
______________________
______________________
本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽定補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
本合同正本一式2份，出租方、承租方各執(zhí)1份;合同副本_ __份，送蘭溪市國有資產(chǎn)管理辦公室市公共資源交易管理委員會辦公室備案。
出租方(蓋章) 承租方(蓋章)：
地址：________________________ 地址：_________________________
法定代表人(簽名)：___________ 法定代表人(簽名)：____________
委托代理人(簽名)：___________ 委托代理人(簽名)：____________
開戶銀行：____________________ 開戶銀行：______________________
帳號：________________________ 帳號：__________________________
電話：________________________ 電話：__________________________
郵政編碼：____________________ 郵政編碼：______________________
簽約地點：____________________ 簽約地點：______________________
鑒(公)證意見 _________________________________________________
經(jīng)辦人 _________________________________________________________
鑒(公)證機(jī)關(guān) _________________________________________________
(章)
簽約地點：______________________________________________________
簽約時間： _____年____月____日 有效期限 至____年_____月____日
房屋租賃合同電子版篇五
出租方： （以下簡稱甲方）
承租方： （以下簡稱乙方）
依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就甲方將房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方友好協(xié)商一致，簽訂本合同。
一、房屋基本情況及用途：
1.1 甲方同意將位于xx市之(□寫字樓 □商鋪)在設(shè)備完好狀態(tài)下出租給乙方使用。
1.2 承租區(qū)域的建筑面積為 平方米，出租面積為 平方米，（最終以開發(fā)商實際交房面積為準(zhǔn)），承租區(qū)域作為 用途。
二、免租期（含裝修期）：
免租期為 天，自年月 日起至年月 日止。乙方在免租期內(nèi)免付租金。
三、租賃期：
3.1 自年月 日起租至年月 日止，租期 年。
3.2 租賃期滿，甲方有權(quán)收回全部出租房屋；乙方應(yīng)在租期滿日或之前，保持房屋設(shè)備及交房時附屬配備完好狀態(tài)，交還甲方。
3.3 租賃期滿，乙方如需要續(xù)租，應(yīng)在本合同租期屆滿前 天向甲方提出書面申請，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商后，另行簽署租賃合同。
答：租房協(xié)議
出租方 （以下簡稱甲方）
承租方 身份證 （以下簡稱乙方）
根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《城鎮(zhèn)房屋租賃條例》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商一致，特簽訂本協(xié)議。
一、房屋概況：
房屋座落在 街道 路126號 面，房屋用途 。甲方保證所租用的房屋產(chǎn)權(quán)清楚，無爭議。
二、租期及租金：
租期自年月 日至年月 日止，租期內(nèi)甲方不得隨意收回房屋，如有特殊情況需和乙方協(xié)商并退回相應(yīng)租金。
租金計人民幣萬仟佰拾元 整（￥ ），房屋交付使用前一次性付清，乙方如需續(xù)租，應(yīng)在期滿前二個月提出，期滿前一個月付清續(xù)租租金，并重新簽訂租房協(xié)議，租期內(nèi)的房屋租賃稅、費由乙方負(fù)責(zé)。
三、乙方未經(jīng)甲方同意不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借及改變房屋使用功能，不得進(jìn)行非法活動和存放危禁品，損害公共利益，房屋租期內(nèi)的防盜、防火等安全工作由乙自行負(fù)責(zé)。屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備（具體見物品清單）應(yīng)保持完好，正常使用。如有遺失和損壞由乙方無條件賠償。甲方有權(quán)對房屋的使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理，對違反協(xié)議規(guī)定的甲方有權(quán)終止本協(xié)議執(zhí)行收回房屋，造成后果的甲方保留依法追權(quán)的權(quán)利。
四、租期內(nèi)水、電費按水、電表計數(shù)費用乙方自理，損耗由各用戶按表數(shù)比例分?jǐn)傌?fù)責(zé)，每6個月結(jié)算一次，由甲方負(fù)責(zé)收取，室內(nèi)及樓梯間衛(wèi)生各相關(guān)用戶自理，暫住或經(jīng)營的相關(guān)證件各住戶自行辦理。
五、房屋租期期滿之日乙方應(yīng)搬遷歸還房屋及設(shè)施設(shè)備，否則甲方有權(quán)采取強(qiáng)制措施。
六、本協(xié)議未盡事宜，由雙方協(xié)商解決。
七、其他約定事項
本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自簽訂之日起生效。
甲方（出租方）
電話 乙方（承租方） 身份證號碼
電話 住址
簽訂時間年月日
房屋租賃合同電子版篇六
20xx年7月15日，原告武某與被告山東省日照市某家電公司簽訂房屋租賃合同一份，合同約定，日照市某家電公司將自己有權(quán)對外轉(zhuǎn)租的位于日照某路段沿街樓房b座一層的房屋租賃給原告武某，用于開電玩城，租期10年，租金每年30萬元，第二年至第十年每年租金遞增比例為上一年度的5%，合同還約定了其他條款。
合同簽訂后，被告即將該涉案房屋交付給原告。次日，原告即開始對涉案租賃房屋進(jìn)行裝修。此后原告多次要求被告提供該涉案房屋的整體消防驗收合格手續(xù)，被告一直未能提供。同年8月6日，被告法定代表人張某給原告出具承諾書一份，內(nèi)容為：承諾于20xx年8月31日前將消防備案手續(xù)到位，過期承擔(dān)一切損失。到期后，被告仍未提供涉案房屋的消防驗收合格手續(xù)。20xx年9月3日，原告武某與被告法定代表人張某簽訂終止房屋租賃合同，合同約定，因出租方到約定期間(20xx年8月31日前)未給承租方提供消防備案書(消防驗收合格證)，造成承租方無法正常經(jīng)營，給承租方造成損失，承租方現(xiàn)要求終止租賃合同。給承租方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失由出租方承擔(dān)，自20xx年9月3日起出租方不向承租方計算房租。后被告遲遲不返還原告預(yù)交的租金并拒絕賠償原告的損失。原告遂訴至法院要求被告返還租金并賠償損失100余萬元。
案件審理過程中，存在兩種不同意見：
第一種意見是：本案所涉房屋未經(jīng)消防驗收合格即對外出租，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，且不能實現(xiàn)合同目的，該房屋租賃合同應(yīng)為無效合同，因合同無效而給原告造成的損失應(yīng)由被告承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二種意見是：依法成立的合同受法律保護(hù)，對雙方當(dāng)事人均具有約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。本案中原被告在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的房屋租賃合同，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，該合同應(yīng)合法有效。因被告無法提供涉案房屋的消防驗收手續(xù)直接導(dǎo)致原告不能實現(xiàn)合同目的，雙方自愿達(dá)成解除合同的意思表示，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意愿，但導(dǎo)致合同解除過錯在被告，被告應(yīng)當(dāng)返還原告租金及押金并賠償原告損失。
筆者同意第二種意見。
根據(jù)《最高人民法院答復(fù)云南省高級人民法院<關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)>》第二條 “租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過消防機(jī)關(guān)驗收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認(rèn)定合同無效”，第三條“租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件”的規(guī)定，原告所租賃的房屋不屬于必須要按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計的對象，雙方在簽訂合同時，也未將租賃房屋經(jīng)消防驗收合格約定為合同生效條件，故原被告簽訂的房屋租賃合同不具備合同無效的情形，雙方簽訂的房屋租賃合同應(yīng)屬有效合同。
雖然租賃房屋未經(jīng)消防驗收合格不是租賃合同生效的必要條件，但租賃房屋的消防驗收是原告開辦電玩城不可或缺的前提條件之一，因被告家電公司在承諾期限內(nèi)未能提供涉案房屋的消防驗收手續(xù)，導(dǎo)致原告無法辦理電玩城開業(yè)前所需手續(xù)，致使原告簽訂合同的目的不能實現(xiàn)。原告提出解除合同，被告家電公司亦同意解除，經(jīng)原被告雙方協(xié)商一致達(dá)成的解除房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示。因此，導(dǎo)致雙方簽訂的租賃合同解除的責(zé)任在被告，被告應(yīng)當(dāng)返還原告所交租金及押金并賠償原告的各項經(jīng)濟(jì)損失。
最終，法院依法判決被告返還原告租金及押金165068元并賠償原告損失268 865元。判決后原被告均未上訴，該判決已發(fā)生法律效力。
房屋租賃合同電子版篇七
內(nèi)容摘要：本文從房屋租賃合同的概念入手，認(rèn)為房屋租賃合同的成立要件需經(jīng)過要約和承諾階段；合同的效力應(yīng)依照合同法的有關(guān)規(guī)定，部門規(guī)章只作為一個參考，不能作為認(rèn)定合同效力的根據(jù)。 房屋租賃合同登記備案的主要目的是防止非法出租房屋和國家稅收的流失，是國家對房屋租賃管理和控制的一種手段，具有很強(qiáng)的行政功能。它與民事行為的效力無關(guān)。
房屋租賃合同 登記備案 對抗效力
（一）房屋租賃合同的概念
房屋租賃合同是指出租人提供房屋給承租人使用,承租人交付租金,并于租賃期屆滿時,將承租房屋返還給出租人的協(xié)議。房屋租賃合同的標(biāo)的物是不動產(chǎn)房屋。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,住房制度的改革,房屋租賃合同越來越多,因租賃合同產(chǎn)生糾紛，訴至法院的案件也越來越多,而在審判中發(fā)現(xiàn),房屋租賃合同在房管部門登記備案的很少，不到1/5，未經(jīng)登記的房屋租賃合同是否有效，國家有關(guān)部門要求登記備案的出發(fā)點是什么。正確回答以上問題對于恰當(dāng)合理地處理現(xiàn)實生活中的房屋租賃糾紛具有重大的意義。尤其對出租人和承租人的利益產(chǎn)生重大影響。下面我們著重分析房屋租賃合同的效力認(rèn)定的依據(jù)以及登記備案對租賃合同的影響。
(二)房屋租賃合同的訂立和效力
房屋租賃合同生效當(dāng)以合同的成立為前提。首先，雙方必須達(dá)成合意，即租賃合同的成立原則上必須經(jīng)過要約和承諾兩階段。實踐中，一些出租人在出租房屋前書寫"此房出租"等字樣的做法，應(yīng)認(rèn)定為要約邀請。如果承租人表示要承租，而出租人拒絕，此時應(yīng)認(rèn)定合同并未成立。其次，租賃合同是要式合同，當(dāng)事人必須訂立書面合同。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)采取書面合同形式，約定租期、租賃用途、租金、修繕責(zé)任等權(quán)利義務(wù)，并且雙方當(dāng)事人應(yīng)到房產(chǎn)管理部門備案。所以當(dāng)事人即使就主要條款達(dá)成協(xié)議，而沒有書面協(xié)議，租賃合同亦未成立。但是，《合同法》第三十六條規(guī)定："法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。"因此，如果房屋租賃雙方當(dāng)事人已實際履行合同的，應(yīng)認(rèn)定合同已經(jīng)成立。
（一）幾種審判實踐中的觀點
合同成立后，登記備案對合同效力有何影響。審判實踐中存在幾種不同的觀點：
第一種觀點認(rèn)為，登記備案對租賃合同的效力并無影響。因為，房地產(chǎn)租賃行為為諾成性行為，"只要雙方當(dāng)事人就合同主要內(nèi)容達(dá)成一致，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，無需由出租人將租賃物交給承租人，或由承租人將租金交給出租人才算成立，交付房屋或
者租金已經(jīng)是實際履行合同的行為。"
第二種觀點認(rèn)為，登記備案是房屋租賃關(guān)系成立的必要條件"房屋租賃書面合同簽訂之后，還須向房地產(chǎn)管理部門登記備案，登記備案是房屋租賃關(guān)系成立的必經(jīng)程序，經(jīng)備案房屋租賃關(guān)系才能成立。"
第三種觀點認(rèn)為，登記備案是房屋租賃關(guān)系的生效要件，不經(jīng)登記房屋租賃合同不生效。
第四種觀點認(rèn)為，登記備案是房屋租賃關(guān)系對抗第三人的要件。這種觀點在有些地方的立法中得到了體現(xiàn)，如《上海市房屋租賃條例》第十五條規(guī)定："房屋租賃合同及其變更合同由租賃當(dāng)事人到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。
我們認(rèn)為，房屋租賃合同登記備案并不影響合同的效力。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定："法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。"《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條并未規(guī)定登記是房屋租賃合同生效或者成立的要件。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十七條規(guī)定："《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。"可見，經(jīng)過租賃登記取得《房屋租賃證》只是是租賃行為合法性的證據(jù)而已，并非房
屋租賃合同成立或生效的要件。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條也僅規(guī)定未得到出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租的行為無效。這里需要注意的是，本條規(guī)定使用的聯(lián)結(jié)詞是"和"，而不是"或"。也就是說，應(yīng)同時具備這兩個消極條件。未經(jīng)出租人同意，不得轉(zhuǎn)租，這在《合同法》即有規(guī)定，這里只不過增加了一個條件"未辦理登記備案"。即使本條規(guī)定使用的聯(lián)結(jié)詞是"或"，因為該辦法僅屬于行政規(guī)章，也不能作為否定合同效力的依據(jù)。
（二）房屋租賃合同經(jīng)登記備案是否有對抗性
房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人。" 登記生效主義者認(rèn)為：國務(wù)院各部委規(guī)章是我國法律淵源。憲法第九十條和立法法第七十一條均規(guī)定了國務(wù)院各部委可以在自己權(quán)限范圍內(nèi)制定規(guī)章。我國行政訴訟法第五十三條明確規(guī)定了行政規(guī)章具有參照的效力。建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定簽訂變更終止租賃合同的,應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房產(chǎn)管理部門登記備案.未辦理的.,缺少房屋租賃必備程序,其租賃行為應(yīng)屬無效。而《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。 因為該辦法僅屬于行政規(guī)章，不能作為否定合同效力的依據(jù)。
根據(jù)學(xué)理上的通說，房屋租賃合同是諾成性合同，只要雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，合同即成立，而無需以交付出租屋或者租金為條件。交付出租房屋或給付租金屬于合同的履行。
房屋租賃合同登記備案的主要目的是防止非法出租房屋和國家稅收的流失，是國家對房屋租賃管理和控制的一種手段，具有很強(qiáng)的行政功能。它與民事行為的效力無關(guān)。因此，登記備案與否并不影響房屋租賃合同效力。
房屋租賃合同的登記是否產(chǎn)生對抗效力？我們認(rèn)為，租賃合同的登記不具有對抗第三人的效力。（1）認(rèn)定合同的效力應(yīng)該以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，地方性法規(guī)、行政規(guī)章不能違背全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)；同時，根據(jù)我國《立法法》的規(guī)定，地方也無權(quán)制定有關(guān)民事基本法律關(guān)系的規(guī)章制度，所以《上海市房屋租賃條例》不能作為此觀點的依據(jù)。（2）房屋租賃合同登記對抗第三人效力無非是指經(jīng)過登記的租賃合同能夠?qū)狗课葙I受人或者其他承租人，其實這些對抗力并非登記的效力，而是房屋租賃合同本身具有的。首先，對抗買受人，這就是"買賣不破租賃"規(guī)則的效力，沒有登記租賃合同亦有此效力。其次，未占有房屋而辦理登記的承租人并不能對抗已經(jīng)占有房屋的承租人。債法原理認(rèn)為債具有平等性，對于同一物上能夠產(chǎn)生兩種以上的債務(wù)，兩者之間不具有對抗效力，而租賃登記備案又不具有物權(quán)轉(zhuǎn)移效力，因此，承租人基于占有的事實即可對抗第三人。綜上所述，我們認(rèn)為未在房管部門登記、備案的房屋租賃合同屬生效合同，也不能對抗第三人的觀念更加符合法律的基本精神，房屋租賃合同登記備案的主要目的是防止非法出租房屋和國家稅收的流失，是國家對房屋租賃管理和控制的一種手段，具有很強(qiáng)的行政功能。它與民事行為的效力無關(guān)。因此，登記備案與否并不影響房屋租。